불러오는 중
대전의 한 아파트를 지은 한빛건설은 대지를 먼저 확보하고, 서 씨에게 아파트와 대지지분을 함께 분양했습니다. 지적 정리가 늦어져 서 씨는 전유부분의 소유권이전등기만 먼저 마쳤고, 대지지분 등기는 나중에 하기로 했습니다. 서 씨가 은행 대출을 갚지 못해 아파트가 경매에 나오자 강 씨가 낙찰받았고, 이후 대지지분 등기 문제를 확인하게 됐습니다.
대지지분 등기가 아직 없던 아파트를 낙찰받아도 대지사용권까지 함께 취득할 수 있을까요?
집합건물에서 대지사용권은 전유부분과 따로 처분할 수 없는 것이 원칙입니다. 또 저당권의 효력은 부동산에 딸린 종물뿐 아니라 전유부분에 종된 권리인 대지사용권에도 미칠 수 있습니다.
따라서 분양회사가 대지사용권을 이미 확보했고, 수분양자가 아파트와 대지지분을 함께 분양받아 대금을 모두 지급했지만 지적 정리 때문에 대지지분 등기만 늦어진 경우라면, 낙찰자는 전유부분을 취득하면서 대지사용권도 함께 취득할 수 있습니다. 대지지분을 감정가에 반영하지 않았더라도, 분리 처분을 허용하는 규약 등 특별한 사정이 없다면 결론은 달라지지 않는다는 취지입니다.
다만 분양회사가 대지사용권을 확보하기 전에 전유부분만 이전했고, 수분양자도 아직 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 경매가 진행된 경우에는 낙찰만으로 대지사용권까지 취득한다고 보기 어렵습니다. 그러므로 등기가 늦어진 이유와 분양 당시 대지사용권의 취득 여부를 구분해 살펴야 합니다.
핵심은 대지권 등기 유무만이 아니라, 경매 전 대지사용권이 이미 성립해 있었는지입니다.
참고: 「민법」제358조 본문, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 제1항, 제2항, 같은 법 제2조 제6호, 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 2005. 11. 14.자 2004그31 결정, 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 1999. 2. 3. 등기선례6-591, 1999. 3. 18. 등기선례6-596
