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대전 유성구의 단독주택을 3억 2천만 원에 팔기로 한 윤정 씨는 계약금 3,200만 원과 중도금 6,000만 원을 받았지만, 잔금일에 매수인 태호 씨가 잔금 마련에 차질이 생겼다며 시간을 더 달라고 했습니다. 계약서에는 매수인이 약속을 어기면 계약금을 위약금으로 지급하고, 매도인이 어기면 계약금의 두 배를 돌려준다는 특약이 있었고, 중개사 서 대표는 두 사람에게 우선 잔금 지급 일정을 다시 확인해 보자고 권했습니다. 급히 자금이 필요한 윤정 씨는 계약을 끝내고 집을 다시 내놓을지, 잔금을 받을 때까지 기다릴지 고민하게 됐습니다.
잔금일을 넘긴 매수인에게 바로 계약 해제를 통보할 수 있을까요?
잔금일이 지났다는 이유만으로 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 매도인은 매수인에게 잔금을 지급할 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간이 지나도 지급하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 내용증명과 배달증명으로 최고 사실과 도달 시점을 남겨 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 도움이 됩니다. 최고 기간이 지나치게 짧더라도 최고 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, 실제 해제권은 이행에 필요한 상당한 기간이 지난 뒤 발생할 수 있습니다(민법 제544조; 대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135, 1136 판결).
적법하게 계약을 해제하면 계약은 처음 상태로 돌아가므로, 윤정 씨는 받은 중도금 6,000만 원과 그에 대한 이자를 돌려줘야 합니다. 다만 약정한 위약금이 손해배상액의 예정으로 인정된다면, 계약서의 약정에 따라 계약금을 위약금으로 처리할 수 있고 실제 손해가 계약금보다 크더라도 원칙적으로 그 초과액을 더 청구하기는 어렵습니다(민법 제548조, 제551조, 제398조 제4항; 대법원 2007. 7. 27. 선고 2007다18478 판결; 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결).
반대로 계약을 해제하지 않고 잔금 지급을 청구하는 방법도 있습니다. 매도인은 소유권이전과 주택 인도에 필요한 절차를 이행하면서 잔금을 청구할 수 있고, 승소판결 뒤 강제집행을 통해 매매 목적을 달성하는 방안도 검토할 수 있습니다(민법 제395조). 먼저 잔금 이행을 적절한 기간 동안 최고하고, 해제와 잔금 청구 중 어느 길을 택할지 정해야 합니다.
참고: 민법 제544조, 민법 제548조, 민법 제551조, 민법 제395조, 민법 제398조 제4항; 대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135, 1136 판결; 대법원 2007. 7. 27. 선고 2007다18478 판결; 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결
