불러오는 중
울산 남구의 가상 상권에서 윤 씨는 상가건물과 맞붙은 창고 부지를 소유했고, 정 씨는 상가건물에 전세권을 설정해 작업실로 쓰고 있었습니다. 윤 씨의 세금 체납으로 두 부동산이 공매 대상이 되자, 공매기관은 두 부동산 전체에 정 씨의 전세권보다 앞서는 새봄은행의 근저당권이 있고, 위치와 이용관계도 맞물린다고 보아 함께 매각하고 대금을 배분하는 절차를 진행했습니다. 정 씨는 전세권이 설정된 상가건물만 따로 공매해야 한다며 이의를 제기했습니다.
전세권이 설정된 부동산은 다른 공매 대상 부동산과 분리해 공매해야 할까요?
판례는 여러 부동산 중 일부에만 전세권이 있더라도, 전세권보다 앞선 저당권이 공매 대상 부동산 전체에 설정되어 있고 위치·형태·이용관계와 배분순위 등을 고려할 때 함께 공매해 대금을 배분하는 것이 적절하다면 일괄공매할 수 있다고 봤습니다. 이 경우 전세권자는 자신의 권리가 후순위라는 이유만으로, 전세권이 설정된 부동산을 따로 떼지 않고 공매했다는 점을 들어 다툴 수 없습니다.
다만 이는 모든 공매에서 부동산을 반드시 묶어 팔 수 있다는 뜻은 아닙니다. 선순위 저당권의 범위와 부동산들의 관계, 함께 공매하는 것이 적절한지가 판단의 관건입니다.
참고: 대법원 2014. 7. 10. 선고 2012두13177 판결; 구 국세징수법 시행령(2011. 9. 16. 대통령령 제23140호로 개정되기 전의 것) 제68조
선순위 저당권이 공매 대상 전체에 설정됐다는 점만으로 충분한 것은 아니며, 일괄공매의 적절성도 함께 살펴야 합니다.
