불러오는 중
대전에서 작은 빵집을 열기로 한 윤서진 씨는 임대인 한 씨에게 점포를 넘겨받고 사업자등록도 신청했습니다. 중개사 오 대표가 보증금 보호를 위해 확정일자도 챙기라고 하자, 윤 씨는 관할 세무서에 임대차계약서 원본을 가져가 확정일자를 받았습니다. 계약서에 도장 하나 더 찍는 일처럼 보였지만, 경매나 공매가 생겼을 때 보증금을 지키는 데 필요한 절차였습니다.
점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 뒤 계약서에 확정일자를 받으면, 보증금을 다른 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있을까요?
상가 임차인의 우선변제권은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청하는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 모두 갖춰야 인정됩니다. 경매나 공매가 진행되면 임차인은 그 대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재했다는 점을 법적으로 확인해 주는 일자입니다. 관할 세무서장은 계약서 원본에 확정일자 번호와 부여일 등을 표시하고 관인을 찍어 줍니다. 신청할 때는 신청서, 계약서 원본, 본인 확인 서류를 제출하고, 임차한 곳이 상가 일부라면 해당 부분의 도면도 함께 냅니다. 사업자등록 신청이나 정정신고를 하면서 확정일자도 함께 신청할 수 있습니다.
확정일자만 따로 챙기기보다 인도·사업자등록 신청·확정일자를 모두 갖췄는지 확인해야 합니다. 우선변제권은 세 요건이 갖춰져야 하고, 그 효력은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날 오전 0시부터 발생합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제4조 제1항, 제5조 제2항; 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제2항; 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 및 제2항, 제2조 제3항
