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청주 외곽에서 밭을 보유한 정 씨는 창고를 짓기 위해 형질변경 허가를 받고 성토와 정지공사를 마친 뒤 건축허가도 받았습니다. 건물 착공을 준비하던 중 도로 확장사업에 토지가 편입됐고, 준공검사와 지목변경은 아직 하지 못한 상태였습니다. 보상평가를 앞두고 정 씨는 중개사 김 대표에게 “등기상 지목이 전인데, 공사한 상태도 반영될까요?”라고 물었습니다.
준공검사나 지목변경을 마치기 전 수용된 토지도 실제 공사 상태에 따라 대지로 평가받을 수 있을까요?
토지 보상액은 보상 가격을 정하는 시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법을 고려해 산정합니다. 형질변경은 성토나 정지 등으로 땅의 모양을 사실상 바꾸고, 그 상태를 원래대로 돌리기 어려워야 합니다. 다만, 형질변경이 사실상 완료됐다면 준공검사를 받았거나 지목이 바뀌어야만 하는 것은 아닙니다.
따라서 정 씨처럼 허가를 받아 성토·정지공사를 마치고 건축허가까지 받은 사정이 있다면, 지목이 여전히 ‘전’이더라도 보상평가에서 실제 이용상황을 ‘대지’로 볼 여지가 있습니다. 지목이나 준공검사 여부만으로 평가가 결정되는 것은 아니며, 실제로 땅이 어떻게 바뀌었는지가 핵심입니다.
참고: 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항; 대법원 2007. 2. 23. 선고 2006두4875 판결; 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011두1269 판결; 대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결
