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부산의 가상 상가건물에서 분식집을 운영하는 임차인 한서윤 씨는 보증금 5,000만 원에 월세 85만 원으로 계약했습니다. 계약이 끝났지만 임대인 최민석 씨가 자금 사정이 어렵다며 보증금을 돌려주지 못했고, 중개사 김도현 씨는 서윤 씨에게 점포를 비우기 전에 임차권등기 절차를 알아보라고 안내했습니다. 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 서윤 씨는 이삿짐을 내보내고 새 가게로 옮겼습니다.
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우, 임차권등기를 해두면 점포를 비운 뒤에도 보증금 관련 권리를 지킬 수 있을까요?
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 대항력을 갖출 수 있고, 여기에 확정일자까지 갖춘 경우 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리를 가질 수 있습니다. 다만 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있으므로, 계약기간이 아직 남아 있는 때와는 구별해야 합니다.
임차권등기가 실제로 마쳐지면 임차인은 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 따라서 등기 전에 이미 갖춘 권리는 점포를 비우거나 사업자등록을 옮겨 대항요건을 잃더라도 그대로 유지됩니다. 신청은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 할 수 있으며, 신청이 기각되면 항고할 수 있고 신청·등기에 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임차권등기 뒤 해당 건물이나 그 일부를 새로 임차한 사람은 법에 정한 우선변제권을 받을 수 없다는 점도 유의해야 합니다.
계약 종료와 보증금 미반환을 확인한 뒤, 임차권등기가 마쳐진 것을 확인하고 점포를 비우는 것이 핵심입니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 제5조 제2항, 제6조 제1항·제4항·제5항·제6항·제8항
