보증금 양수인의 대위청구, 임대인이 무자력이 아니어도 가능할까

상황

대전의 상가 임대인 박도현 씨는 임차인 이나경 씨와의 계약이 끝난 뒤에도 보증금 7,000만 원을 돌려주지 못했고, 그 반환채권을 정산 과정에서 김서윤 씨에게 넘겼습니다. 이 씨가 아직 점포를 비우지 않자, 김 씨는 보증금을 받기 위해 박 씨가 이 씨에게 가진 임대차목적물 인도청구권을 대신 행사하려 합니다.

쟁점

박 씨에게 다른 재산이 충분하더라도, 김 씨는 임차인에게 점포를 비우라고 요구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

채권자대위권은 보통 금전채권을 보전하려는 경우 채무자의 무자력이 요구됩니다. 다만 보전할 권리와 대위 행사할 권리가 밀접하게 연결돼 있고, 대위행사가 채권의 현실적인 만족을 확보하는 데 필요하다면 예외가 될 수 있습니다. 보증금 반환채권을 양수한 사람이 임대인의 임차인에 대한 인도청구권을 행사하는 경우가 그 대표적인 예입니다. 임차인의 인도가 보증금 반환에 앞서 필요한 관계라면, 임대인의 무자력은 요건이 아닙니다. 다만 임대인의 자유로운 재산관리행위에 부당하게 간섭하는 특별한 사정이 있는지는 별도로 살펴야 합니다.

보증금 반환과 임차목적물 인도가 맞물린 경우, 대위청구에 임대인의 무자력까지 요구되지는 않습니다.

참고: (판례 인용 제외 — 원문에 없음)

중개 실무 확인

• 보증금 반환채권이 실제로 양도됐는지, 양도 범위와 통지·승낙 등 관련 자료를 확인합니다.
• 임대차 종료 여부와 임차인의 점유 상태, 인도 요구 경위를 확인합니다.
• 임대인의 권리를 대위하는 것이 채권 보전에 필요한 경우인지, 부당한 간섭 등 특별한 사정은 없는지 살핍니다.