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대전 유성구의 다가구주택 임대인 최 씨는 임차인 박 씨와 월세 45만 원으로 계약했습니다. 박 씨는 12월분을 내지 않았고, 1월과 4월에는 각각 절반만 지급해 미납액이 합계 90만 원, 두 달치 월세에 이르렀습니다. 중개사 김 대표가 장부를 함께 확인한 뒤, 최 씨는 건물 현관에서 박 씨에게 계약 해지 통지를 건넸습니다.
연체가 두 달 연속된 것은 아니어도, 최 씨는 계약기간이 끝나기 전에 임대차를 해지할 수 있을까요?
두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체했다는 것은 두 달 연속으로 월세를 내지 않은 경우만을 뜻하지 않습니다. 여러 달에 걸친 미납액을 합산해 두 달치에 이르면 요건을 충족할 수 있습니다. 따라서 이 사례처럼 45만 원을 전액 내지 않고 두 차례는 절반만 내 미납액이 총 90만 원이 된 경우도 이에 해당합니다.
주택임대차보호법은 일정한 차임 연체가 있으면 계약 갱신 규정을 적용하지 않을 수 있도록 하고 있지만, 기간 중 해지에 관해서는 민법 규정이 적용됩니다. 민법에 따르면 건물 임대차에서 연체액이 두 달치 차임에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 통지가 임차인에게 도달하면 그때 효력이 발생하므로, 두 달치 연체액에 이른 경우 임대인은 계약기간 중에도 해지 통지를 할 수 있습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제6조 제1항, 「주택임대차보호법」 제6조 제3항, 「주택임대차보호법」 제1조, 민법 제640조
