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대전의 다세대주택에 사는 임차인 이수진 씨는 보증금 9,200만 원을 돌려받지 못하자 임대인 강도윤 씨를 상대로 소송을 내 이겼고, 그 판결로 주택을 강제경매에 넘겼습니다. 경매대금에서 6,100만 원만 배당받은 이 씨는 나머지 3,100만 원을 받지 못한 채 새 소유자에게 임대차관계가 계속된다고 주장하며 거주했습니다. 이후 새 소유자의 채권자가 다시 경매를 신청하자, 이 씨는 이번에도 우선변제권으로 배당받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
첫 경매에서 보증금을 다 받지 못한 임차인은 후행 경매에서도 우선변제권으로 배당받을 수 있을까요?
대법원은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 첫 경매에서 우선변제권을 행사했지만 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 경매 매수인에게 남은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 있지만 우선변제권은 첫 경매로 소멸한다고 봤습니다. 이 결론은 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송에서 이긴 뒤 그 판결로 첫 강제경매를 신청한 경우에도 같습니다. 따라서 이 씨는 후행 경매에서 우선변제권자로 다시 배당받을 수 없습니다.
첫 경매에서 우선변제권을 행사했다면, 미배당 보증금은 후행 경매에서 다시 우선 배당되지 않습니다.
참고: 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결
