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충북 가람시에서 중개사 김 대표의 중개로, 이도현은 단독주택을 지을 생각으로 박민서 소유의 외곽 토지와 자신의 도심 토지를 교환했습니다. 두 땅은 각각 2억 2천만 원으로 평가했고, 계약서에는 이 씨의 주택 신축 계획도 적었습니다. 그런데 이 씨가 관할 기관에 건축 가능 여부를 확인하자 법률상 제한 때문에 집을 지을 수 없다는 답을 들었고, 그사이 박 씨는 도심 토지를 정우진에게 팔아 소유권이전등기까지 마쳤습니다.
이 씨는 교환계약을 해제하고, 이미 정 씨에게 넘어간 도심 토지의 가치까지 박 씨에게 청구할 수 있을까요?
토지 교환은 서로 재산을 주고받는 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용됩니다. 건축을 전제로 거래한 토지에 계약 당시부터 건축을 막는 법률상 제한이 있었다면, 그 제한은 목적물의 하자로 볼 수 있습니다. 대법원은 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우에도 법률상 장애가 목적물의 하자가 될 수 있다고 보면서, 하자 여부는 계약이 성립한 때를 기준으로 판단해야 한다고 했습니다.
법률상 제한을 권리의 하자로 보는 견해에 따르면, 제한을 몰랐던 매수인은 그 사실을 안 날부터 1년 안에 손해배상을 청구할 수 있고, 제한 때문에 계약 목적을 이룰 수 없다면 해제도 할 수 있습니다. 이 씨가 계약 당시 제한을 몰랐고 주택을 지을 수 없다는 사실을 안 뒤 1년이 지나지 않았다면, 박 씨에게 손해배상을 청구하거나 해제를 주장할 여지가 있습니다. 다만 해제로 제3자인 정 씨의 권리를 해칠 수는 없어, 이 씨가 정 씨에게서 도심 토지를 돌려받기는 어렵습니다. 따라서 박 씨에게 토지를 반환할 수 없게 된 데 따른 전보배상을 청구하는 문제가 생기며, 이 씨가 받은 외곽 토지를 돌려주는 의무와 맞물려 이행해야 할 수 있습니다.
참고: 민법 제570조 내지 제584조, 민법 제575조, 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결.
