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대전에서 작은 베이커리를 열려던 박서윤 씨는 최명호 씨와 보증금 4천만 원에 상가 임대차계약을 맺었습니다. 박 씨는 먼저 확정일자를 받고 사업자등록을 한 뒤, 2024년 3월 14일 점포 열쇠를 넘겨받았는데, 나중에 경매가 진행되면서 같은 날 은행의 저당권 설정등기가 된 사실을 알게 됐습니다. 배당 결과를 확인하러 법원에 간 박 씨는 자신이 먼저 서류를 갖췄는데도 은행보다 뒤에 배당될 수 있다는 설명을 듣고 당황했습니다.
확정일자와 사업자등록을 먼저 마쳤더라도, 점포를 인도받은 날 설정된 저당권보다 우선해 배당받을 수 있을까요?
상가 임차인이 우선변제권을 갖추려면 점포 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖추고 관할 세무서장의 확정일자도 받아야 합니다. 이 요건들을 모두 갖춘 경우에도, 점포 인도를 받은 날 바로 효력이 생기는 것은 아닙니다. 원문에 제시된 기준에 따르면 임차인의 대항력과 우선변제권은 인도받은 다음 날부터 효력이 발생하고, 저당권은 설정등기가 마쳐진 날 효력이 생깁니다.
따라서 박 씨의 우선변제권은 3월 15일부터, 은행의 저당권은 3월 14일부터 효력이 생깁니다. 점포를 인도받은 날 저당권 설정등기가 마쳐졌다면, 이 사례에서는 저당권자가 먼저 배당받습니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제1항, 제5조 제2항, 부가가치세법 등
