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강원도 원주시 외곽에서 과수원을 운영하던 한 씨는 윤 씨에게 1,200㎡ 토지 중 도로 쪽 360㎡를 사기로 하고, 해당 부분의 위치와 면적을 정해 계약했습니다. 등기는 그 부분을 나타내는 지분으로 마쳤지만, 몇 년 뒤 윤 씨가 보유하던 나머지 지분이 경매에 넘어가 장 씨가 낙찰받았습니다. 장 씨는 한 씨가 쓰는 구역까지 자신이 취득한 땅이라며 사용료와 인도를 요구했습니다.
경매 낙찰자가 토지의 특정 구역에 대한 사용료를 요구하면, 한 씨는 구분소유적 공유관계를 내세워 거절할 수 있을까요?
핵심은 경매에서 낙찰된 것이 특정 구역에 대한 권리였는지, 토지 전체에 대한 공유지분이었는지입니다. 특정 구역을 대상으로 감정평가하고 그 평가를 토대로 최저경매가격을 정해 경매했다면, 그 구역에 관한 구분소유적 공유관계가 낙찰자에게 이어질 수 있습니다.
반대로 경매절차에서 특정 구역이 아니라 등기부상 지분 자체를 경매한 것이라면, 낙찰자는 원칙적으로 토지 전체에 대한 공유지분을 취득한 것으로 봅니다. 특정 구역을 따로 평가한 사정이 없다면, 종전의 구분소유적 공유관계만으로 낙찰자에게 대항하기 어렵습니다. 따라서 한 씨가 사용료나 인도 요구에 맞설 수 있는지는 경매 감정평가서와 최저매각가격 결정 내용 등에서 경매 목적물이 어떻게 다뤄졌는지에 달려 있습니다.
경매 서류에 특정 구역이 별도로 평가됐는지가 대항 여부를 가르는 핵심입니다.
참고: 대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810 판결
