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대전 유성구의 다가구주택에서 임차인 서준 씨는 보증금 7,200만 원을 내고 입주하면서 전세권설정등기까지 마쳤습니다. 이듬해 다른 층에 입주한 나리 씨는 보증금 6,800만 원을 내고 바로 전입신고와 확정일자를 받았지만, 서준 씨는 나리 씨가 들어온 뒤에야 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 건물과 대지가 함께 경매에 넘어가자, 두 사람은 법원 경매 게시판 앞에서 자신이 먼저 배당받을 수 있는지를 두고 중개사 오 대표에게 물었습니다.
전세권설정등기를 먼저 한 임차인은 나중에 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인보다 대지 매각대금에서도 앞설까요?
전세권자로서 받는 우선변제권과 주택임대차보호법상 임차인으로서 받는 우선변제권은 서로 다른 요건과 근거에 따른 별개의 권리입니다. 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인은 건물뿐 아니라 대지 매각대금에서도 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 반면 다가구주택의 전세권자는 전세권만으로는 대지 매각대금에 우선권을 주장할 수 없으므로, 먼저 전세권등기를 했더라도 뒤늦게 주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인에게 배당액 일부가 돌아갈 수 있습니다.
전세권등기와 주택임대차보호법상 우선변제권은 따로 따져야 합니다.
참고: 2014다10007, 주택임대차보호법 제3조의 2 제1, 2항
