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대전의 한 아파트에 살던 강 씨는 다른 지역으로 발령이 나자 임대인 최 씨의 동의 없이 남은 기간 동안 집을 윤 씨에게 빌려줬습니다. 이삿짐이 들어오던 날 이를 알게 된 최 씨는 윤 씨에게 불법 점유라며 월세 상당액을 물어내라고 요구했지만, 강 씨와의 임대차계약을 해지하지는 않았습니다.
임대인이 기존 임대차계약을 해지하지 않은 상태에서도 새로 들어온 사람에게 차임 상당의 손해배상이나 부당이득을 청구할 수 있을까요?
임차인은 임대인의 동의 없이 집을 다른 사람에게 전대할 수 없고, 이를 어기면 임대인은 임대차계약을 해지하고 집을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 다만 전대 사실만으로 기존 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 계약을 해지하지 않았고 계약이 다른 사유로도 적법하게 종료되지 않았다면, 임대인은 기존 임차인에게 계속 차임을 청구할 수 있습니다. 이때 계약이 존속하는 동안에는 전차인에게 불법 점유를 이유로 차임 상당의 손해배상이나 부당이득반환을 청구하기 어렵다는 것이 판례의 취지입니다.
따라서 최 씨가 강 씨와의 계약을 해지하지 않은 채 윤 씨에게 곧바로 차임 상당액을 청구하기는 어렵습니다. 다만 임대인은 무단 전대를 이유로 계약을 해지하고 주택 인도를 구할 수 있습니다.
참고: 민법 제129조, 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결
