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대전 외곽의 가상 재개발 구역에서 김민재 씨는 박도윤 씨 소유 토지의 가장자리를 오랫동안 텃밭으로 사용해 점유취득시효가 완성됐지만, 아직 소유권이전등기는 하지 않았습니다. 그사이 박 씨는 토지를 신탁해 새빛재건축조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, 인근 별도 필지에서는 한서윤 씨가 시효 완성 후 등기하기 전에 소유자 최은경 씨가 파산해 파산관재인이 선임됐습니다. 두 사람은 새로 관여하게 된 조합과 파산관재인에게 등기를 요구하려 합니다.
시효가 완성된 뒤 등기하기 전에 소유권이 조합이나 파산관재인 쪽으로 넘어가면, 점유자는 등기를 요구할 수 있을까요?
점유취득시효가 완성되어도 등기를 마치기 전까지는 점유자에게 소유권이 이전된 것이 아닙니다. 그 사이 소유권이전등기를 받은 제3자가 나타나면 특별한 사정이 없는 한 그 제3자에게 시효취득을 주장하기 어렵습니다.
신탁등기가 이뤄지면 수탁자에게 소유권이 이전됩니다. 수탁자가 위탁자와 같은 조합의 조합원들이 만든 재건축조합이라고 해도 달리 볼 수 없으므로, 김 씨는 조합을 상대로 시효 완성을 이유로 등기를 청구할 수 없습니다.
파산관재인도 파산채권자들의 공동 이익을 위해 파산재단에 관한 이해관계를 갖는 제3자입니다. 따라서 한 씨는 파산 전 시효 완성을 이유로 관재인에게 바로 등기를 청구할 수 없습니다. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 등기청구권은 채권적 청구권이므로, 파산절차에서 행사해야 합니다. 파산자가 법률상 소유자로 남아 있다는 이유만으로 시효의 기산점을 임의로 정해 파산 후 시효가 완성됐다고 주장할 수도 없습니다.
시효 완성만으로는 부족합니다. 등기 전에 새 이해관계인이 생겼다면 그 상대와 권리행사 방법을 따져야 합니다.
참고: 대법원 1993. 9. 28. 선고 93다22883 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다32187 판결, 구 파산법 제14조(2005. 3. 31. 법률 제7428호 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지)
