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부산의 한 상가에서 분식집을 운영하던 박 씨는 처음 계약할 때 보증금이 높아 소액임차인에 해당하지 않았습니다. 이후 임대인 최 씨와 영업 공간을 줄이는 대신 보증금을 낮춘 새 계약을 맺었고, 실제로 줄어든 공간에서 장사를 이어갔습니다. 몇 달 뒤 건물에 경매가 진행되자 박 씨는 감액된 보증금을 기준으로 최우선변제를 받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
처음엔 소액임차인 요건에 들지 않았더라도, 실제로 보증금을 낮춘 새 상가임대차계약을 맺었다면 최우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 주택임대차와 관련해, 처음 계약 때 보증금이 많았더라도 나중에 정당한 새 계약으로 보증금을 실제 감액해 소액임차인 요건을 갖췄다면 보호될 수 있다고 판단했습니다. 다만 당사자끼리 짜고 감액한 것처럼 꾸민 계약이라면 달라질 수 있습니다.
이 판결은 주택임대차보호법에 관한 것이므로 상가임대차에 그대로 적용된 판결이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 상가임대차에도 비슷한 법리가 적용될 여지가 있어, 새 계약이 실제 거래에 따른 것이라면 감액 후 보증금을 기준으로 최우선변제권을 주장할 가능성이 있습니다. 보증금 감액이 진짜 계약 변경인지가 핵심입니다.
참고: 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
