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대전 외곽의 빈 땅을 팔려는 윤 씨는 매수인 임 씨에게 토지에 설정된 1순위 근저당권 채무를 인수해 달라고 했습니다. 등기부에는 채권자 박 씨 앞으로 2순위 지상권도 설정돼 있었는데, 윤 씨는 “빚만 갚으면 지상권도 없어질 것”이라고 설명했습니다. 임 씨는 근저당권과 별도로 등기된 지상권도 정말 함께 정리되는지 걱정이 됐습니다.
근저당권의 피담보채권을 갚으면 담보가치 보호를 위해 설정한 지상권도 소멸할까요?
지상권은 타인의 토지를 정해진 목적에 따라 사용할 수 있는 권리이며, 근저당권과는 별개의 물권입니다. 따라서 근저당권 채무를 갚았다는 이유만으로 지상권까지 언제나 없어지는 것은 아닙니다.
다만 당사자들이 토지의 담보가치가 줄어드는 것을 막으려는 목적으로 채권자에게 지상권을 함께 설정했다면, 그 채권이 변제 등으로 소멸할 때 지상권도 피담보채권에 부종해 소멸할 수 있습니다. 법원은 채권이 시효로 소멸한 경우에도 같은 취지로 판단했습니다. 이 사안에서는 지상권이 그런 담보가치 보전 목적이었는지 확인하는 것이 핵심입니다.
경매에서는 지상권 설정 시점과 선순위 권리와의 관계에 따라 매수인이 인수할 수도, 매각으로 소멸할 수도 있으므로 등기 순위도 함께 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결; 민법 제279조; 민법 제290조; 제213조; 제214조; 민사집행법 제91조 제3항; 민사집행법 제91조 제4항 본문
채무가 소멸하면 지상권도 소멸할 수 있지만, 설정 목적을 확인하고 말소등기까지 챙겨야 합니다.
