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대전 유성구의 다세대주택에 사는 임차인 서윤 씨는 임대인 문 대표와 계약을 맺고 입주한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 몇 달 후 문 대표가 은행에서 돈을 빌리며 건물에 근저당권을 설정하자, 서윤 씨는 자신의 지위를 더 분명히 해두려 전세권설정등기도 했습니다. 이후 은행의 신청으로 경매가 진행돼 새 소유자 강 씨가 집을 낙찰받았고, 선순위 근저당권에 따라 서윤 씨의 전세권등기는 말소될 상황입니다.
전세권등기가 경매로 말소되면 서윤 씨가 먼저 갖춘 임차인의 대항력도 함께 사라질까요?
임차인이 먼저 입주와 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 뒤, 그 지위를 보강하려는 목적으로 전세권설정등기를 할 수 있습니다. 이때 선순위 근저당권에 따른 경매로 나중의 전세권등기가 말소되더라도, 그보다 앞서 갖춘 임차인의 대항력까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 서윤 씨는 전세권등기의 말소 여부와 별개로, 먼저 확보한 대항력을 주장할 수 있습니다.
참고: 대법원 1993.11.23. 선고 93다10552 판결, 주택임대차보호법 제12조, 제3조 제1항
나중의 전세권등기가 말소되더라도, 먼저 갖춘 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
