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대전 둔산동의 상가에서 분식집을 운영하는 강도윤 씨는 임대인 서정호 씨와 임대차계약을 맺고 대항력을 갖춘 상태였습니다. 이후 서 씨가 건물 일부를 오미란 씨에게 넘기면서 두 사람은 공동임대인이 됐고, 강 씨의 차임 연체가 이어지자 서 씨는 오 씨와 상의하지 않은 채 계약 해지 통지서부터 보냈습니다.
건물 일부가 양도된 뒤 공동임대인이 된 경우, 한 사람만으로 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
공동임대인이 임차인과 하나의 임대차계약을 맺었다면, 특별한 약정 등 예외적인 사정이 없는 한 계약 전체를 해지하려면 공동임대인 전원의 의사표시가 필요합니다. 처음부터 공동임대인이었던 경우뿐 아니라, 임대목적물 일부가 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 이어받은 경우에도 같은 원칙이 적용됩니다.
임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 건물 일부가 양도되면, 그 양도된 부분에 관해서는 양수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다. 따라서 서 씨는 원칙적으로 오 씨와 함께 해지 의사를 표시해야 합니다. 차임 연체가 있더라도 공동임대인 한 사람의 단독 해지로 임대차계약 전체를 끝낼 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
참고: 민법 제547조 제1항, 상가건물임대차보호법 제3조 제2항, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결
