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일산의 작은 베이커리를 운영하는 한도윤 씨는 계약 갱신 뒤 임대인 오미란 씨에게서 월 차임을 120만 원에서 126만 원으로 올리겠다는 통지를 받았습니다. 한 씨는 인상에 동의하지 않는다며 매달 종전 차임만 송금했고, 열 달 뒤 오 씨는 미지급분이 쌓였다며 계약 해지를 통보했습니다. 중개사 김서진 씨는 두 사람의 송금 내역을 다시 맞춰 보며, 매달 덜 낸 6만 원과 한 달 치 차임 전액을 내지 않은 경우가 같은지부터 따져야 한다고 말했습니다.
임차인이 종전 차임만 계속 낸 경우, 인상분을 거부할 수 있고 곧바로 3기의 차임을 연체한 것으로 볼 수 있을까요?
차임 증액 요구가 형성권인지에 관해 명확한 판례는 없지만, 상담사례의 답변은 다수설에 따르면 증액 의사표시가 임차인에게 도달하면 차임 변경의 효과가 생길 수 있다고 설명합니다. 따라서 임차인이 동의하지 않는다고 해서 증액 요구가 언제나 효력이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 증액 청구는 법령상 요건과 상한을 지켜야 하며, 원문이 인용한 시행령 제4조는 증액 한도를 청구 당시 차임 또는 보증금의 9%로 제시합니다.
그렇더라도 종전 차임을 냈다는 이유만으로 매달 차임 전액을 체납한 것처럼 계산하지는 않습니다. 실제로 미지급된 증액분이 누적된 금액을 기준으로 보아야 하고, 그 총액이 3기의 차임액에 이르러야 계약갱신 거절 사유나 계약 해지 사유가 문제 됩니다. 한 씨 사례에서는 열 달 동안의 미지급 증액분이 60만 원이므로, 이를 곧바로 3기 연체라고 단정하기 어렵습니다. 증액분의 미납과 차임 전액의 연체를 구분하고, 누적 미납액이 3기분에 이르렀는지 계산해야 합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제10조 제1항 제1호, 제10조의8, 제11조 제1항, 상가건물임대차보호법 시행령 제4조
