불러오는 중
대전의 다가구주택 주인 서 씨는 급히 자금을 빌리며 2022년 8월 집에 담보 목적의 가등기를 해줬습니다. 이듬해 임차인 민 씨는 보증금 8,000만 원에 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 이후 담보권자 강 씨가 청산 절차를 진행하며 서 씨에게 통지했습니다. 집에 온 안내문을 본 민 씨는 중개사 윤 대표에게 “보증금을 지키려면 지금 무엇을 해야 하느냐”고 물었습니다.
먼저 설정된 가등기담보권이 실행되면, 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 어떤 방법으로 대응할 수 있을까요?
주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 얻지만, 그보다 앞서 설정된 담보권자에게 임차권을 내세울 수는 없습니다. 이 원칙은 부동산 소유권을 담보 목적으로 넘기는 경우에도 적용되므로, 담보권 실행으로 집을 취득하는 사람에게도 임차권을 주장하기 어렵습니다.
다만 담보권자는 청산금 평가액 등을 채무자에게 통지했다는 사실과 채권액을 대항력 있는 임차인에게도 알려야 합니다. 임차인은 그 통지를 받은 뒤 청산금의 범위에서 담보권자에게 청산금 지급과 관련한 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차권 자체를 담보권자에게 대항하는 것과는 다른 대응입니다.
임차권을 주장할 수 없더라도, 통지 내용을 확인하고 청산금 범위의 항변권은 검토해야 합니다.
참고: 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결, 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항, 가등기담보등에관한법률 제5조 제5항, 민법 제536조
