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2003년, 박 씨는 경기도 안양시의 가상 상권에서 김 씨 소유 건물의 작은 제과점을 보증금 4,200만 원에 임차했습니다. 박 씨는 가게를 인도받고 사업자등록을 신청했지만, 건물에는 이미 2001년부터 한빛은행의 근저당권이 설정돼 있었습니다. 경매 소식에 놀란 박 씨가 중개사 최 대표에게 등기사항증명서를 보여주자, 최 대표는 은행의 근저당권 설정 시점부터 확인해야 한다고 설명했습니다.
박 씨는 소액임차인이라면 먼저 설정된 은행 근저당권보다도 일정액을 우선해서 받을 수 있을까요?
상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면, 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력이 생깁니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 이 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있지만, 법 시행 전에 이미 취득한 은행의 근저당권까지 뒤로 밀어낼 수는 없습니다.
이 사례에서 박 씨의 보증금은 원문이 전제한 당시의 소액임차인 기준에 해당한다고 보더라도, 2001년에 설정된 한빛은행의 근저당권보다 앞서 배당받기는 어렵습니다. 다만 그보다 후순위인 담보권자나 일반 채권자에 대해서는 일정액의 우선변제가 인정될 수 있고, 실제 우선변제액은 건물 가액의 3분의 1 한도도 고려해야 합니다. 소액임차인이라도 법 시행 전부터 존재한 근저당권보다 항상 먼저 받는 것은 아닙니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조, 제14조, 부칙 제2항; 「상가건물임대차보호법 시행령」 제6조, 제7조
