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2004년 지어진 가상의 인천 ‘해솔마을’ 아파트에서 임차인으로 살던 서연 씨는 2011년 분양전환을 받아 집을 소유하게 됐습니다. 2013년 장마철, 거실 벽에 물이 스며들자 서연 씨는 시공·분양을 맡았던 한결주택 대표 박도현 씨에게 보수를 요구했지만, 박 대표는 분양전환 가격에 건물 노후도도 반영됐다며 난색을 보였습니다. 인근 매매 상담을 하던 중개사 김 대표에게 서연 씨가 “임차인으로 살던 기간이 길어도 하자 책임을 물을 수 있나요?”라고 물었습니다.
분양전환된 아파트의 하자에도 집합건물법상 담보책임이 적용되고, 책임기간은 언제부터 계산할까요?
구 집합건물법 제9조 제1항은 집합건물을 건축해 분양한 사람에게 견고한 건물을 짓도록 하고, 부실시공으로 피해를 입은 소유자를 보호하기 위한 규정입니다. 대법원은 아파트가 임대주택으로 쓰이다 분양전환된 경우에도 이 조항과 준용되는 민법상 담보책임 규정이 적용된다고 보았습니다. 분양전환 가격에 노후 정도가 반영됐다는 사정만으로 부실시공 하자까지 가격에 포함됐다고 볼 수는 없고, 임차인으로서 하자보수를 요구할 권리와 소유자가 갖는 하자담보추급권도 서로 다른 권리라고 판단했습니다.
따라서 서연 씨 사례처럼 해당 구법이 적용되는 분양전환 아파트라면, 하자담보책임기간은 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년으로 계산합니다. 현재 소유자에게 권리가 귀속된다는 점도 함께 살펴야 합니다. 분양전환이 있었다는 이유만으로 하자담보책임이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 민법 제667조 내지 제671조, 민법 제671조 제1항 단서, 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다72301 판결
