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청주 오창의 복합상가 ‘온실마루’에서 카페 점포를 분양받은 이수진 씨는 대형 실내정원이 상가의 핵심 집객시설이라는 설명을 듣고 계약금 7천만 원을 냈습니다. 하지만 개장 시기가 미뤄지더니 실내정원 공사 자체가 중단됐고, 이 씨가 기대한 손님 흐름도 사라졌습니다. 이 씨는 분양사 대표 강태호 씨에게 계약 해제와 계약금 반환, 위약금까지 요구했지만 계약서에는 위약금 조항이 없었습니다.
핵심 집객시설이 들어서지 않아 계약 목적을 이루기 어렵다면 계약을 해제하고, 계약금과 위약금까지 받을 수 있을까요?
점포의 업종과 규모, 상가에 예정된 핵심 시설은 분양계약을 맺고 그 목적을 달성하는 데 중요한 요소가 될 수 있습니다. 이 사례처럼 그 시설이 빠져 계약 목적을 달성할 수 없게 됐다면, 매수인은 해제 의사를 상대방에게 표시해 계약을 해제하고 원상회복으로 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
다만 계약금이 오갔다는 사실만으로 그 돈이 위약금이 되지는 않습니다. 계약금 등을 위약금, 즉 손해배상액의 예정으로 삼기로 한 특약이 있어야 합니다. 계약서에 그런 약정이 없다면 분양대금의 10%를 수분양자에게 위약금으로 지급하는 관례가 있다는 점이 입증되지 않는 한, 위약금 청구는 어렵습니다. 한쪽에만 유리한 위약금 약정이 무효라고 하더라도, 상대방이 그 약정을 근거로 위약금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
계약서 같은 처분문서는 진정하게 작성된 것으로 인정되면, 이를 뒤집을 만한 분명한 반증이 없는 한 기재된 내용에 따라 의사표시를 인정한다는 원칙도 유의해야 합니다. 계약 해제에 따른 계약금 반환과 별도의 위약금 청구는 나누어 판단해야 합니다.
참고: 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결, 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결, 민법 제398조 제4항
