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대전의 전통시장 안, 낡은 소형 점포를 빌린 임차인 이 씨는 보증금 1,800만 원을 내고 가게를 인도받아 사업자등록까지 마쳤습니다. 그런데 임대인 박 씨가 알려주지 않았던 근저당권이 이미 설정돼 있었고, 얼마 뒤 점포와 토지에 경매가 시작됐습니다. 중개사 김 대표와 경매 통지서를 살펴보던 이 씨는 *“은행보다 먼저 돌려받을 수 있는 돈이 있나요?”*라고 물었습니다.
선순위 근저당권이 있어도, 이 씨는 보증금 중 얼마까지 먼저 배당받을 수 있을까요?
이 씨처럼 점포를 인도받고 사업자등록을 마친 임차인은 법에서 정한 소액임차인 요건을 갖춘 경우, 선순위 담보권자보다 보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있습니다. 다만 우선변제액은 지역별 한도만으로 정해지는 것이 아니라, 임대건물가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 임대건물가액에는 임대인 소유 토지의 가액도 포함됩니다.
대전은 원문에 제시된 기준상 ‘광역시’에 해당해 보증금 중 일정액의 지역별 한도는 1,300만 원입니다. 이 사례에서 건물과 임대인 소유 토지를 합한 가액이 2,200만 원이라면 그 절반은 1,100만 원입니다. 따라서 지역별 한도와 임대건물가액의 절반을 비교해 더 적은 금액을 적용하면, 이 씨가 선순위 근저당권자보다 우선변제받을 수 있는 금액은 1,100만 원입니다. 우선변제액은 지역별 한도와 임대건물가액의 절반 중 더 적은 금액입니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령
