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대전에서 작은 꽃집을 운영하던 박 씨는 한 씨에게서 상가를 전대해 쓰고 있었습니다. 건물주 최 씨와 한 씨의 임대차도, 한 씨와 박 씨의 전대차도 모두 끝났지만 박 씨는 새 점포를 구하지 못해 계속 영업했고, 한 씨는 가게를 비울 때까지의 사용료 상당액을 청구했습니다. 최 씨는 아직 박 씨에게 직접 가게를 비우라거나 사용료를 내라고 요구하지 않은 상태였습니다.
건물주와 한 씨의 임대차가 끝난 뒤에도, 한 씨는 박 씨에게 가게를 넘겨받을 때까지의 사용료 상당액을 청구할 수 있을까요?
임대차계약은 임대인이 반드시 소유자여야만 성립하는 것은 아닙니다. 따라서 전대차가 끝난 뒤에도 전차인이 계속 점유·사용하고 있다면, 특별한 사정이 없는 한 전대인은 전차인에게 목적물의 인도와 함께 명도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다.
다만 건물의 진짜 소유자가 직접 반환을 요구하거나 임료 상당액을 청구하는 등 특별한 사정이 있다면 판단이 달라질 수 있습니다. 또 소유자가 전차인에게 목적물을 실제로 인도받았다면 임대인의 사용·수익 제공 의무가 이행불능이 되어 임대차가 종료될 수 있다는 점도 함께 살펴야 합니다. 이 사안처럼 소유자의 별도 반환·사용료 요구가 없는 경우라면, 박 씨는 한 씨에게 가게를 넘길 때까지의 사용료 상당액을 반환할 의무가 있다고 볼 수 있습니다.
임대차와 전대차가 모두 끝났더라도, 점유를 계속한 전차인은 원칙적으로 명도일까지의 사용료 상당액을 부담합니다.
참고: 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결, 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결, 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결
