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가상의 도시 가람시의 상가에서 임차인 윤 씨는 임대인 강 씨의 동의를 받아 가게를 한 씨에게 전대했고, 중개사 배 대표는 전대 조건과 동의 사실을 확인했습니다. 한 씨는 보증금 2천만 원을 내고 곧바로 가게를 넘겨받아 사업자등록도 마쳤습니다. 얼마 뒤 건물이 경매에 넘어가자, 한 씨는 자신이 소액임차인으로서 윤 씨의 최우선변제권을 행사할 수 있는지 궁금해졌습니다.
임대인의 동의를 받은 전차인도 경매에서 원래 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 대신 행사할 수 있을까요?
대법원은 주택임대차에서 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대하고, 전차인이 점유를 이어받은 뒤 주민등록이 끊겼다고 보기 어려운 기간 안에 전입신고를 했다면 원래 임차인의 대항력이 그대로 이어질 수 있다고 보았습니다. 이 경우 전차인은 원래 임차인이 가진 우선변제권을 대위 행사할 수 있다는 취지입니다.
이 판결은 주택임대차에 관한 것이므로 상가 전대에 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 상담 답변은 상가임대차에도 유사한 법리가 적용될 여지가 있다고 보아, 전차인이 전대 뒤 상당한 기간 내에 소액임차인 요건을 갖췄다면 원래 임차인의 최우선변제권을 대위 행사할 가능성이 있다고 설명합니다. 임대인의 동의와 전차인의 요건 충족 시점이 핵심입니다.
참고: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항
