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대전 외곽의 땅 일부를 빌린 윤하늘 씨는 임대인 강태식 씨의 공구창고 옆에 작은 무허가 목조주택을 지어 살고 있었습니다. 강 씨 소유의 토지와 등기된 창고가 경매에 넘어가자, 감정·매각 과정에서 윤 씨의 주택도 창고의 부속물인 것처럼 함께 매각됐습니다. 낙찰자 문정호 씨는 주택 앞에서 윤 씨에게 “경매로 건물까지 샀으니 나가 달라”고 했고, 매매 상담을 맡은 중개사 서 대표는 그 주택의 소유자가 누구인지부터 확인하기로 했습니다.
경매 목록에 주택이 함께 적혀 있었다면, 낙찰자는 그 소유권을 내세워 거주자에게 퇴거를 요구할 수 있을까요?
민법상 종물이 되려면 주된 물건의 소유자와 종물의 소유자가 같아야 합니다. 부동산에 붙은 물건도 다른 사람의 권원에 따라 설치된 것이라면 부동산 소유자가 당연히 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 따라서 윤 씨 소유의 별도 주택은 강 씨 소유 창고의 종물이나 부합물로 보기 어렵고, 경매에서 함께 매각됐다는 사정만으로 문 씨가 주택 소유권을 얻지는 않습니다.
판례도 제3자 소유의 독립된 건물이 채무자 소유 건물의 부합물로 경매됐더라도 매수인이 그 소유권을 취득하지 못한다고 봅니다. 토지 경매에 지상 건물을 종물이나 부합물로 포함해 매각한 경우에도, 그 건물 소유권까지 바뀌는 것은 아니라는 취지입니다. 그러므로 문 씨는 주택 소유자라는 이유만으로 윤 씨의 퇴거를 청구할 수 없습니다. 다만 토지 소유권을 바탕으로 건물 철거를 청구할 수 있는지는 별개의 문제이며, 임대차 등 토지 사용 권원도 함께 살펴야 합니다.
경매에서 함께 팔린 사실만으로 제3자 소유 건물의 소유권까지 넘어가지는 않습니다.
참고: 「민법」제100조, 「민법」제256조, 「민법」제358조; 대법원 1974. 2. 12. 선고 73다298 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결
