불러오는 중
대전에서 작은 상가건물을 운영하던 임대인 김도윤 씨의 건물이 대출 연체로 강제경매에 넘어갔습니다. 세 차례 매각기일이 열렸지만 응찰자가 없었고, 최저매각가격은 3억 1천만 원에서 2억 1천만 원대로 낮아졌습니다. 김 씨는 “이 가격이면 건물을 너무 헐값에 잃는다”며 중개사 이수진 씨에게 법원 절차를 다툴 수 있는지 물었습니다.
최저매각가격이 거듭 내려가 건물이 낮은 가격에 팔릴 우려가 있다면, 채무자 겸 소유자가 그 절차에 이의를 제기할 수 있을까요?
매각기일에 매수신고가 없으면 법원은 법이 정한 범위 안에서 최저매각가격을 낮추고 새 기일을 정할 수 있습니다. 다만 우선하는 부담과 절차비용을 갚고도 남을 가능성이 없는 경우에는 압류채권자에게 이를 알리고, 정해진 기간 안에 필요한 신청과 보증이 없으면 경매절차를 취소하도록 한 규정도 있습니다.
대법원은 이 규정들이 무익한 경매를 막고 우선채권자 등의 이익을 보호하기 위한 것이지, 채무자나 부동산 소유자의 권리를 보호하기 위한 것은 아니라고 보았습니다. 그래서 채무자 겸 소유자는 이 규정 위반을 이유로 매각절차의 잘못을 다툴 이해관계인에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 김 씨처럼 최저매각가격이 부당하게 낮아졌다고 주장하는 경우에도, 이 규정들을 근거로 절차를 다투기는 어렵습니다.
반복 유찰에 따른 가격 조정 문제와 소유자의 이의 제기 자격은 구별해서 봐야 합니다.
참고: 「민사집행법」 제91조 제1항, 제102조, 제119조; 대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정, 1987. 10. 30.자 87마861 결정
