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박서윤 씨는 대전의 한 다세대주택에 보증금 8천만 원으로 입주해 전입신고를 마쳤고, 열흘 뒤 최민석 씨 소유의 집에 은행 근저당권이 설정됐습니다. 2년 뒤 박 씨는 최 씨와 보증금을 1천만 원 올리기로 하고 추가분을 지급했지만, 얼마 지나지 않아 집은 경매에 넘어가 이도현 씨가 낙찰받았습니다. 이 씨가 집을 비워 달라고 하자 박 씨는 늘어난 보증금 9천만 원 전부를 돌려받을 때까지는 나갈 수 없다고 맞섰습니다.
저당권 설정 뒤 올려 준 보증금까지 새 집주인에게 돌려받을 때까지 집을 비우지 않을 수 있을까요?
박 씨는 저당권이 설정되기 전에 대항력을 갖췄으므로, 그때의 임대차와 기존 보증금 8천만 원에 대해서는 경락인에게도 대항할 수 있습니다. 따라서 기존 보증금을 돌려받을 때까지 집을 인도하지 않겠다고 주장할 수 있습니다.
하지만 저당권 설정 뒤 임대인과 합의해 보증금을 올리고 추가 금액을 지급한 것은 저당권자의 권리를 해칠 수 있으므로, 그 증액분까지 경락인에게 주장할 수는 없습니다. 집을 계속 인도하지 않을 수 있는 범위는 기존 보증금까지이며, 증액분까지 포함한 전액을 돌려받을 때까지라고 할 수는 없습니다. 이 법리는 체납처분에 의한 압류등기 뒤 보증금을 증액한 경우에도 적용됩니다.
참고: 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결; 대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결
