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2002년 가을, 대전의 한 상가건물 1층에서 빵집을 운영하던 임차인 이 씨는 이미 사업자등록을 마쳤고, 법 시행을 앞두고 10월 21일 임대차계약서에 확정일자도 받아 두었습니다. 2층에 사진관을 열려는 박 씨는 상가건물임대차보호법 시행일인 11월 1일 임대차계약을 맺고 입점과 사업자등록, 확정일자 신청을 같은 날 마쳤습니다. 건물주 최 씨가 자금 사정으로 건물을 내놓았다는 소식이 돌자, 두 사람은 경매가 시작되면 누가 먼저 보증금을 돌려받는지 걱정하기 시작했습니다.
법 시행 전에 확정일자를 받아 둔 이 씨가 시행일에 새로 들어온 박 씨보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있을까요?
상가건물임대차보호법은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 임차인에게 그 다음 날부터 대항력을 인정합니다. 여기에 임대차계약서상 확정일자까지 갖추면, 경매나 공매에서 뒤에 권리를 취득한 사람이나 다른 채권자보다 보증금을 우선해 변제받을 수 있습니다.
이 사안처럼 법 시행 당시 이미 계속 중이던 임대차에도 대항력·우선변제권 관련 규정이 적용됩니다. 다만 법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에게까지 그 효력이 미치는 것은 아닙니다. 시행 전 확정일자를 받은 기존 임차인들은 확정일자를 받은 날짜의 빠르고 늦음과 관계없이 시행일인 2002년 11월 1일을 기준으로 우선순위 효력이 생깁니다. 반면 시행일 이후 새로 확정일자를 받은 임차인은 건물 인도와 사업자등록을 갖춘 날의 다음 날부터 순위 효력이 생깁니다.
따라서 이 씨는 시행일을 기준으로 우선순위 효력을 얻고, 박 씨는 입점과 사업자등록을 마친 다음 날부터 효력을 얻는 구조입니다. 이 사례에서는 이 씨가 박 씨보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 「상가건물임대차보호법」 제5조 제2항, 「상가건물임대차보호법」 부칙 제2항, 「상가건물임대차보호법」 부칙 제3항
