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충북 청주시 외곽에서 작은 제과점을 지으려던 한 씨는 토지 소유자 최 씨와 임대차계약을 맺고 공사를 시작했습니다. 중개사 김 대표가 계약을 도왔지만 토지임대차 등기는 하지 않았습니다. 공사가 진행되는 사이 최 씨는 땅을 박 씨에게 팔았고, 박 씨가 소유권이전등기를 마친 뒤에야 한 씨는 완성된 건물의 등기를 했습니다. 박 씨는 한 씨에게 자신과 새 임대차계약을 맺지 않으면 토지를 사용할 수 없다고 통보했습니다.
한 씨는 건물을 나중에 등기했더라도 새 토지 소유자 박 씨에게 기존 임대차계약을 주장할 수 있을까요?
민법은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차라면 임차인이 지상건물을 등기한 경우 제3자에게도 임대차 효력이 생길 수 있도록 합니다. 다만 건물 등기가 토지임대차 등기를 대신하는 효력을 갖는 것은 제3자가 토지에 관한 권리를 등기하기 전에 임차인이 건물을 등기한 경우입니다. 이 사례처럼 박 씨가 먼저 토지 소유권이전등기를 마쳤다면, 한 씨가 그 뒤에 건물 등기를 하더라도 박 씨에게 최 씨와의 임대차를 주장할 수 없습니다. 새 소유자와 별도로 임대차계약을 맺어야 합니다.
토지 소유권이전등기가 건물 등기보다 먼저라면, 기존 임대차만으로 새 소유자에게 맞서기 어렵습니다.
참고: 민법 제622조 제1항
