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대전의 다가구주택을 소유한 임차인 출신 박민서는 사업자금 8천만 원을 빌리며, 시가 1억 2천만 원인 건물에 강도윤 앞으로 담보가등기를 해주었습니다. 변제일에 돈을 갚지 못한 강 씨는 청산절차를 밟기 전에 본등기를 마쳤고, 박 씨가 이의를 제기하자 청산금 평가액을 통지한 뒤 정당한 청산금을 지급했습니다. 이후 매물 의뢰를 받은 중개사 서유나는 등기부와 청산 통지·지급 자료를 함께 확인했습니다.
처음에는 청산절차를 거치지 않고 마친 본등기도, 나중에 절차를 지키고 청산금을 지급하면 유효해질까요?
가등기담보 등에 관한 법률 제3조와 제4조가 정한 청산절차를 거치지 않은 본등기는 처음에는 무효입니다. 채무자에게 불리한 특약이 있었다고 해도 그 사정만으로 본등기가 유효해지지는 않습니다. 다만 가등기권리자가 법에 따른 청산금 평가액을 통지하고 정당한 청산금을 지급하면, 그때에는 무효였던 본등기도 실체적 법률관계에 맞는 유효한 등기가 될 수 있습니다. 지급할 청산금이 없는 경우에는 통지를 받은 날부터 2개월의 청산기간이 지난 뒤 유효한 등기가 될 수 있습니다.
따라서 처음부터 유효했던 것은 아니지만, 사후에 법정 청산절차를 제대로 마치면 유효해질 수 있습니다.
참고: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조; 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결
