불러오는 중
강릉 외곽의 가상 숙박시설 ‘솔바람호텔’을 대대적으로 고친 시공업체 대표 한 씨는 공사를 마쳤지만, 건물주 이 씨에게 공사대금 3억 8천만 원을 받지 못했습니다. 한 씨가 호텔을 점유하며 유치권을 행사하자, 이 씨는 시가 4억 3천만 원인 인근 상가를 담보로 내놓고 호텔을 돌려 달라고 했습니다. 그러나 한 씨는 호텔 가격이 55억 원이라며 호텔값에 맞는 담보가 아니면 열쇠를 줄 수 없다고 버텼고, 중개사 김 대표는 상가 등기부와 담보 가치를 확인하기 시작했습니다.
공사대금보다 훨씬 비싼 호텔을 점유 중이라면, 그 가격에 맞춰 담보를 제공해야 호텔을 돌려받을 수 있을까요?
민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하면 유치권의 소멸을 청구할 수 있도록 정합니다. 대법원은 담보가 상당한지는 유치물의 시가만이 아니라 채권을 담보하기에 충분한지, 기존 유치권의 담보력을 낮추지는 않는지 등을 함께 살펴야 한다고 판단했습니다. 따라서 유치물 가격이 공사대금채권보다 지나치게 높다면, 원칙적으로 유치물 전체 가격에 맞춘 담보가 아니라 채권액에 상당하는 담보로 충분할 수 있습니다. 다만 상가에 선순위 담보가 설정되어 있거나 실제 환가 가치가 낮다면 결과가 달라질 수 있으므로, 김 대표는 제시된 시가만으로 충분하다고 단정하지 말아야 합니다.
담보의 기준은 호텔 가격이 아니라, 공사대금채권을 실질적으로 보전할 수 있는지입니다.
참고: 민법 제327조, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결
