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새봄시 솔내동의 다가구주택 지층을 임차한 한 씨는 보증금 6,800만 원에 2년 계약을 맺고 입주했습니다. 전입신고에는 건물 지번을 정확히 적었지만, 집주인 최 씨가 알려준 대로 호수는 실제와 다른 *‘연립 202호’*라고 기재했습니다. 입주와 전입신고를 마친 뒤 건물에 근저당권이 설정됐고, 이제 경매가 진행되자 한 씨는 낯선 호수 표기 때문에 불안해졌습니다.
지번은 맞고 호수만 잘못 적은 경우에도 경매 매수인에게 임차권을 주장할 수 있을까요?
「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 다가구용 단독주택은 법령상 공동주택으로 구분된 것이 아니라면, 전입신고에 정확한 지번이 기재된 것으로 충분하고 편의상 붙인 호수까지 맞게 적어야 하는 것은 아니라는 것이 판례의 취지입니다. 실제 어느 방을 임차했는지 살피는 일은 담보권을 설정하려는 이해관계인이 확인할 몫이라고 보았습니다.
다만 나중에 구분등기가 이뤄진 건물이라도 집합건축물관리대장이 작성되지 않고 일반건축물관리대장이 그대로인 경우에는 지번만으로 주민등록의 공시 기능을 인정한 판례가 있습니다. 건물의 법적 유형과 건축물대장 상태를 확인하지 않은 채 모든 주택의 호수 오기를 문제없다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사례처럼 다가구용 단독주택이고 지번이 정확하며, 점유와 전입신고를 마친 뒤 근저당권이 설정된 사실이 확인된다면 한 씨는 경매 매수인에게 대항할 수 있을 것으로 보입니다.
핵심은 호수 표기가 아니라, 다가구주택의 정확한 지번과 점유·전입신고 여부입니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항; 「주민등록법시행령」 제5조 제5항; 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결; 「주민등록법시행령」 제9조 제3항; 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결
