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대전 서구의 상가 건물주 서민호 씨는 윤지영 씨와 계속 대출을 주고받는 약정을 맺고, 건물에 채권최고액 2억 원의 근저당권을 설정했습니다. 거래가 이어지던 중 윤 씨는 현재 채권 중 3천만 원을 장태수 씨에게 양도했고, 장 씨는 건물 매매를 맡은 중개사 김하늘 씨에게 근저당권도 자기 몫만큼 이전해 달라고 요구했습니다.
피담보채권이 확정되기 전에 채권 일부를 넘겨받은 장 씨가 근저당권 일부도 이전받을 수 있을까요?
근저당권은 계속되는 거래에서 채권이 늘거나 줄 수 있어, 거래가 끝나고 피담보채권이 확정되기 전까지는 담보할 채권의 범위가 유동적입니다. 그래서 채권 일부를 양도받거나 일부를 대신 갚았더라도, 확정 전에는 근저당권이 그 사람에게 이전되지 않습니다. 채권을 넘겨받은 것과 근저당권까지 넘겨받은 것은 별개로 봐야 합니다.
거래가 끝나 피담보채권이 확정된 뒤에는 달라집니다. 채권을 양도받은 경우에는 요건에 맞춰 근저당권 일부이전의 부기등기를 할 수 있습니다. 제3자가 대신 변제한 경우에는 피담보채권액이 채권최고액을 넘지 않는 한, 부기등기를 했는지와 관계없이 근저당권이 법률상 대위변제자에게 이전될 수 있습니다.
먼저 확인할 것은 채권을 넘겨받았다는 사실이 아니라 근저당권의 피담보채권이 확정됐는지 여부입니다.
참고: 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다54451 판결, 대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결
