전입신고 없이 살다 뒤늦게 한 임차권등기, 먼저 잡힌 근저당권을 이길 수 있을까

상황

대전 유성구의 다세대주택을 빌린 임차인 서윤 씨는 계약 당시 임대인 최 씨의 요청에 따라 전입신고를 하지 않고 지냈습니다. 중개사 한 대표가 열쇠를 건네던 날에도 최 씨는 전입신고를 하지 말아 달라고 당부했고, 서윤 씨는 그 말을 따랐습니다. 이후 다른 채권자가 집에 근저당권을 설정했고, 계약이 끝나도 최 씨가 보증금 7,500만 원을 돌려주지 않자 서윤 씨는 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳤습니다.

쟁점

전입신고 없이 살다가 근저당권 설정 뒤 임차권등기를 했다면, 그 근저당권보다 먼저 보증금을 확보할 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있도록 정하고 있습니다. 전입신고를 하지 않은 서윤 씨는 거주를 시작했더라도 그 요건을 갖추지 못해 처음부터 대항력을 얻지 못했습니다. 나중에 임차권등기를 했더라도 대항력이 임대차를 시작한 때로 소급하는 것은 아니므로, 이미 설정된 근저당권보다 앞설 수 없습니다.

임차권등기를 뒤늦게 했다고 해서 먼저 설정된 근저당권보다 우선하게 되는 것은 아닙니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항

중개 실무 확인

• 임차인의 실제 입주 여부와 전입신고 여부를 각각 확인하고, 둘을 같은 것으로 여기지 않도록 안내합니다.
• 등기부를 확인해 근저당권 등 권리의 설정 일자와 금액을 확인합니다.
• 전입신고를 하지 않는 조건이 제시되면 대항력 취득에 미칠 영향을 설명하고, 확인·안내한 내용을 기록으로 남깁니다.