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대전 유성구의 한 상가에서 점포를 운영하는 서윤 씨는 관리단 회의에서 옥상에 판매시설 세 층을 올리는 안건이 85% 찬성으로 통과됐다는 소식을 들었습니다. 계단실을 피난계단으로 고치는 공사도 함께 추진된다고 했지만, 서윤 씨가 더 걱정한 건 옥상 공용공간이 사라지고 새 점포가 생긴다는 점이었습니다. 그는 찬성률이 높더라도 이 증축을 그대로 진행할 수 있는지 따져보기로 했습니다.
구분소유자 85%가 찬성했다면, 공용 옥상에 새 전유부분을 만드는 증축도 진행할 수 있을까요?
공용부분의 용도나 모양을 바꾸더라도 구분소유자들의 소유권이나 대지사용권에 별다른 변동이 없는 경우라면, 관리단 집회의 결의로 정할 수 있습니다. 하지만 옥상에 판매시설을 새로 지어 별도의 전유부분으로 만들면 사정이 달라집니다. 새 점포에 대한 권리가 생기고 기존 구분소유자들의 대지사용권에도 영향을 줄 수 있어, 단순한 공용부분 변경을 넘어서는 구조 변경이 될 수 있기 때문입니다.
대법원은 이처럼 전유부분을 새로 만드는 증축은 공용부분 변경에 관한 결의만으로는 부족하고, 구분소유자 전원의 동의와 대지사용권자 전원의 승낙이 필요하다고 보았습니다. 따라서 이 사례에서는 85% 찬성만으로 증축에 필요한 동의 요건을 충족했다고 보기 어렵습니다. 계단실 수선과 옥상 증축은 법적 성격이 다를 수 있으므로, 안건별로 구분해 살펴야 합니다.
새 전유부분을 만드는 증축은 85% 찬성만으로 충분하지 않습니다.
참고: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항, 민법 제264조, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결
