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청주에서 다가구주택을 빌려 살던 임차인 이서윤 씨는 보증금 8,000만 원 전액을 첫 경매에서 배당해 달라고 신청했지만, 실제로는 4,800만 원만 받았습니다. 낙찰로 소유권을 넘겨받은 새 소유자 박 씨가 나머지 보증금을 돌려주지 않은 사이 건물에 새 근저당권을 설정했고, 그 근저당권을 근거로 두 번째 경매가 시작되자 이 씨는 중개사 김 대표에게 *“이번 경매에서 남은 보증금을 먼저 받을 수 있나요?”*라고 물었습니다.
첫 경매에서 보증금을 일부만 배당받은 임차인도 두 번째 경매에서 우선변제권을 다시 행사할 수 있을까요?
판례는 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 경우라도, 첫 경매에서 보증금 전액을 배당해 달라고 요구했다면 그 경매를 통해 우선변제권을 행사한 것으로 봅니다. 보증금 전액을 받지 못했더라도 첫 경매의 낙찰로 우선변제권은 소멸하므로, 이후 새로 설정된 근저당권에 따른 두 번째 경매에서 다시 우선 배당을 요구할 수는 없습니다. 다만 남은 보증금을 돌려받을 때까지는 첫 경매의 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
미배당 보증금의 반환을 요구할 권리와 두 번째 경매의 우선변제권은 구분해야 합니다.
참고: 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다 4552 판결
