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대전 둔산동의 한 아파트에 살던 임차인 박 씨는 시행사인 한빛주택과 보증금 1억 8천만 원에 임대차계약을 맺고 전입신고를 마쳤습니다. 몇 달 뒤 정민 씨가 아파트를 분양받아 소유권이전등기를 마쳤고, 얼마 지나지 않아 은행에 근저당권도 설정했습니다. 박 씨는 새 소유자가 등기된 바로 그때 자신의 임차권도 보호받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
박 씨가 먼저 전입신고하고 계속 거주했다면, 정민 씨가 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 갖출까요?
주민등록은 임차인이 그 집에 산다는 사실만을 형식적으로 표시하는 데 그치지 않고, 제3자가 임차권을 바탕으로 점유하고 있음을 알아볼 수 있게 하는 공시방법이어야 합니다. 박 씨는 소유자가 아닌 시행사가 집을 보유하던 때부터 전입신고를 하고 거주했으므로, 주민등록상 소유자가 아닌 사람이 살고 있다는 점이 드러났습니다. 이처럼 임차권에 따른 점유임을 제3자가 알 수 있는 경우에는 주민등록이 임대차를 공시하는 기능을 할 수 있습니다.
따라서 박 씨는 정민 씨가 소유권이전등기를 마친 때 임차권의 대항력을 취득합니다. 이 사안에서는 새 소유자의 등기가 마쳐지는 즉시 대항력이 생깁니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결
