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대전의 다가구주택 주인 오 씨는 장 씨에게 갚지 못한 대여금 6,200만 원을 보증금으로 돌리기로 하고, 시가 6,500만 원인 집을 임대했습니다. 장 씨는 전입신고를 하고 실제로 집에 들어가 살았지만, 오 씨가 집을 매매해 새 소유자 윤 씨가 나타나자 보증금 반환을 요구했습니다. 보증금 대부분이 기존 빚에서 바뀐 데다 집값과 보증금도 비슷해, 임대차의 진짜 목적이 무엇인지가 문제 됐습니다.
장 씨가 집에 살며 전입신고까지 했더라도, 주된 목적이 기존 대여금 회수였다면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 주거 안정을 위해 임차인의 대항력과 우선변제권을 인정하지만, 형식상 계약을 맺고 전입신고를 했다는 사정만으로 언제나 보호받는 것은 아닙니다. 계약의 주된 목적이 집을 사용·수익하는 것이 아니라 기존 채권을 우선 회수하는 데 있었다면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 장 씨의 경우에도 실제 거주 사실뿐 아니라 계약 체결 경위와 보증금의 출처, 집값과 보증금의 관계 등을 살펴 임대차의 주된 목적을 판단하게 됩니다. 그 목적이 채권 회수에 있었다고 인정되면 윤 씨에게 보증금을 청구하기 어렵습니다.
참고: 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항; 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결; 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결
실제 거주와 전입신고만으로는 부족할 수 있으므로, 임대차의 주된 목적을 함께 확인해야 합니다.
