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대전의 한 아파트가 경매에 나온 뒤, 최고가매수신고인 최 씨는 매각대금을 내기 전 임차인 박 씨와 보증금 1억 2천만 원의 계약을 맺었습니다. 박 씨는 기존 임차인에게서 열쇠를 받아 이사하고 전입신고와 확정일자까지 마쳤지만, 그다음 날에야 최 씨가 잔금을 완납했고 금융사에 근저당권이 설정됐습니다. 중개사 김 대표는 서류상 요건은 갖춘 듯한데 계약 당시 최 씨에게 집을 임대할 권한이 있었는지 걱정됐습니다.
전입신고와 확정일자를 마쳤더라도, 매각대금 납부 전 최고가매수신고인과 계약했다면 우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
주택임대차보호법이 적용되려면 임대인이 반드시 등기상 소유자일 필요는 없습니다. 다만 계약 당시 임대인에게 적법하게 임대차계약을 체결할 권한이 있어야 합니다. 최고가매수신고인이라는 사실만으로 그 권한이 당연히 생기는 것은 아니며, 매각대금 납부 전 계약한 경우에는 권한이 있었는지 확인할 자료가 필요합니다.
따라서 박 씨가 집을 넘겨받고 전입신고와 확정일자를 갖췄다는 사실만으로 우선변제권을 취득했다고 단정하기 어렵습니다. 계약 당시 최 씨에게 적법한 임대권한이 있었는지가 확인되지 않는다면 우선변제권을 인정하기 어렵고, 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는지는 별도로 살펴봐야 합니다.
참고: 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2014. 2. 27 선고, 2012다93794 판결
열쇠와 확정일자만으로는 부족할 수 있으니, 계약 당시 임대권한부터 확인해야 합니다.
