불러오는 중
고양시의 한 아파트에 살던 윤서연 씨는 임대차계약을 맺고 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 이후 집주인 박도현 씨가 대출을 받는 과정에서 윤 씨는 은행에 무상거주확인서를 써 주었고, 집은 경매에 넘어갔습니다. 매각물건명세서에는 윤 씨의 보증금과 선순위 배당 가능성이 기재됐고, 이를 믿은 매수인 김태호 씨는 보증금 인수 없이 낙찰받았지만 윤 씨는 배당을 받지 못했습니다.
무상거주확인서 때문에 보증금을 배당받지 못한 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있을까요?
임차인의 대항력 발생일과 확정일자가 모두 첫 근저당권 설정일보다 빠르고, 배당요구종기 전에 배당요구를 했다면 원칙적으로 첫 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 법원은 부동산의 점유자와 보증금 등 경매에 필요한 정보를 매각물건명세서에 적어 공시하며, 매수희망자는 이를 보고 입찰가를 정할 수 있습니다.
대법원은 매수인이 명세서에 공시된 임차인의 선순위 배당 가능성을 믿고, 보증금 반환채무를 인수하지 않는 전제로 낙찰가를 정해 소유권을 취득한 경우를 판단했습니다. 이런 상황에서는 임차인이 근저당권자에게 무상거주확인서를 써 주어 배당을 받지 못했더라도, 그 사정을 들어 낙찰자에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 어긋나 허용되지 않을 수 있습니다. 다만 판단은 매각물건명세서의 기재와 낙찰자의 신뢰 등 구체적 사정을 전제로 합니다.
경매 공시를 믿고 보증금 인수 없이 낙찰받은 매수인에게는, 무상거주확인서만으로 대항력을 주장하기 어려울 수 있습니다.
참고: 민사집행법 제105조, 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결
