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인천 가람구 해솔빌라에 사는 이서윤 씨는 보증금 1억 4천만 원으로 계약해 거주하던 중, 계약 만료를 몇 달 앞두고 집이 경매에 넘어간다는 소식을 들었습니다. 이 씨는 경매법원에 배당요구를 했지만, 법원이 그 사실을 임대인 문태호 씨에게 통지했는지는 아직 확인되지 않았습니다. 중개사 김 대표는 배당요구를 했다는 사실만으로 바로 계약이 끝나는 것은 아닐 수 있다고 설명했습니다.
임대차기간이 남았는데 배당요구를 하면 계약이 바로 끝나고 보증금도 곧바로 받을 수 있을까요?
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 보증금을 우선 변제받을 수 있지만, 임대인에게 대항할 수 있는 임차인은 임대차가 종료된 뒤에야 경매절차에서 배당받을 수 있습니다.
계약기간 중 한 배당요구는 특별한 사정이 없다면 임대차를 끝내겠다는 뜻으로 볼 수 있습니다. 다만 배당요구를 한 순간 계약이 바로 종료되는 것은 아닙니다. 경매법원이 배당요구 사실을 임대인에게 통지하면 그때 해지 의사표시가 임대인에게 도달한 것으로 보아 임대차가 종료됩니다. 따라서 통지가 아직 임대인에게 도달하지 않았다면 임대차는 종료되지 않았고, 보증금도 그 이유만으로 당장 반환받을 수는 없습니다.
핵심은 배당요구일이 아니라, 그 사실이 임대인에게 통지된 시점입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998.09.18. 선고 97다28407 판결
