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대전 서구의 근린생활시설 2층에서 공방을 운영하던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨에게 전세금 1억 6천만 원을 지급하고 전세권설정등기를 마쳤습니다. 계약기간이 남아 있던 중 건물이 윤 씨에게 매도됐고, 기간이 끝난 뒤 박 씨가 전세금 반환을 요구하자 윤 씨는 *“계약은 최 씨와 한 것”*이라며 난감해했습니다.
전세권이 설정된 건물의 새 소유자에게 전세금 반환을 청구할 수 있을까요?
전세권은 전세금을 내고 부동산을 사용·수익하는 권리이면서, 전세금에 관해 우선변제를 받을 수 있는 물권입니다. 전세권은 건물 소유자 개인에 대한 권리가 아니라 전세권의 목적물 자체를 직접 지배하는 권리이므로, 소유자가 바뀌었다고 해서 전세권이 사라지지는 않습니다.
대법원은 전세권이 성립한 뒤 건물 소유권이 이전되면, 새 소유자가 전세권 관계의 당사자가 되어 전세권이 끝날 때 전세금을 반환할 의무를 부담한다고 판단했습니다. 따라서 박 씨는 전세권의 존속기간이 만료되면 새 소유자인 윤 씨에게 반환을 청구할 수 있습니다. 소유권이 바뀌어도 전세권은 이어지고, 전세금 반환 의무도 새 소유자에게 승계됩니다.
참고: 민법 제303조 제1항, 민법 제318조, 주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항, 대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결
