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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
대전 유성구의 한 아파트를 보증금 8,200만 원에 빌린 임차인 박 씨는 입주와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 몇 달 뒤 임대인 최 씨가 집을 담보로 대출을 받아 근저당권이 설정되자, 박 씨는 불안한 마음에 별도로 전세권설정등기까지 했습니다. 이후 집이 경매로 넘어가 전세권등기가 말소되자, 경매 매수인 한 씨는 박 씨에게 집을 비워 달라고 했고 중개사 이 대표는 두 권리의 순서를 다시 살폈습니다.
후순위 전세권이 경매로 말소되면, 그보다 먼저 갖춘 임차인의 대항력도 사라질까요?
주택임대차에 따른 대항력·우선변제권과 전세권에 따른 우선변제권은 서로 다른 근거와 요건을 가진 별개의 권리입니다. 따라서 임차인이 임차권의 지위를 보강하려고 나중에 전세권등기를 했더라도, 그 전세권이 경매로 말소됐다는 이유만으로 먼저 갖춘 임대차 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 임차인은 배당받지 못한 보증금에 관해 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다.
또한 임대차계약서와 별도로 작성된 전세권설정계약서라도 당사자·목적물·금액 등에 비추어 원래 임대차와 동일성이 인정되면, 그 서류가 임대차계약 증서의 확정일자와 관련해 의미를 가질 수 있다는 판례도 있습니다. 다만 구체적인 보호 범위는 계약서와 등기·배당 내역을 함께 확인해야 합니다.
먼저 취득한 임대차 대항력은, 나중에 설정한 전세권이 말소되더라도 원칙적으로 유지됩니다.
참고: 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결
