불러오는 중
대전 유성구에서 작은 베이커리를 운영하던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 보증금 5,000만 원, 2년 계약을 맺으며 전세권설정등기도 하기로 했습니다. 최 씨가 등기를 미루는 사이 계약기간이 끝났고, 두 사람은 갱신하지 않기로 했지만 최 씨는 새 임차인이 들어와야 보증금을 돌려주겠다고 했습니다. 박 씨는 가게를 비우지 못한 채 중개사 김 대표에게 지금이라도 등기부터 요구할 수 있는지 물었습니다.
계약기간이 끝난 뒤에도 약속했던 전세권설정등기를 청구할 수 있을까요?
전세권은 부동산을 사용·수익하는 권리인 동시에, 전세금을 우선변제받고 반환이 늦어질 경우 경매를 청구할 수 있는 담보적 성격도 가집니다. 다만 전세권설정등기를 청구하는 권리는 전세계약이 유효하게 존속하는 것을 전제로 합니다. 계약이 기간 만료로 끝나면, 갱신 등 별도의 사정이 없는 한 그 계약에 근거한 등기청구권도 소멸하므로 박 씨가 뒤늦게 전세권설정등기 이행을 청구하기는 어렵습니다.
이때는 전세권등기를 새로 요구하기보다 보증금 반환채권을 보전하는 방법을 살펴야 합니다. 사안에 따라 부동산가압류 등 보전절차를 밟고 반환청구소송을 제기할 수 있으며, 상가건물임대차보호법의 적용요건을 갖춘 임차인이라면 임대차 종료 후 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다. 계약이 끝났다면 전세권설정등기보다 보증금 반환채권의 보전과 회수 절차를 확인해야 합니다.
참고: 민법 제303조; 대법원 1974. 4. 23. 선고 73다1262 판결; 등기예규 제229호 1974. 4. 23. 제정; 상가건물임대차보호법 제6조
