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임차인 서윤 씨는 인천 연수구의 다세대주택에 보증금 4,200만 원으로 입주해 가족과 전입신고를 마쳤습니다. 자녀의 학교 문제로 가족 모두 주민등록을 친척 집으로 옮긴 사이, 임대인 강 씨는 주택에 근저당권을 설정했고, 두 달 뒤 서윤 씨 가족은 다시 집으로 전입했습니다. 이후 집이 경매로 넘어가 문 씨가 낙찰받자, 서윤 씨는 계약기간이 남았다며 이사를 거부했지만 문 씨는 명도를 요구했습니다.
가족 모두 주민등록을 옮겼다가 다시 돌아온 임차인도 경매 매수인에게 종전의 대항력을 주장할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력은 집을 인도받고 주민등록을 마친 뒤에도 그 요건이 계속 유지되어야 합니다. 임차인과 가족 모두 주민등록을 다른 곳으로 옮기면, 잠시 뒤 같은 집으로 돌아왔더라도 기존 대항력은 전출 시점에 소멸하고 재전입한 날부터 새로운 대항력이 생깁니다. 따라서 재전입 전에 이미 근저당권이 설정됐다면, 그 근저당권을 바탕으로 경매에서 집을 산 사람에게는 계약기간의 거주나 보증금 반환을 요구하기 어렵습니다. 다만 이는 경매 매수인에게 대항할 수 있는지의 문제이며, 임대인에 대한 보증금 반환청구와는 구별해야 합니다.
임대차계약이 전출 전후로 동일하게 유지되고 전출 전에 확정일자를 받았다면, 재전입 때 확정일자를 다시 받을 필요는 없다는 판례도 있습니다. 하지만 그 판례는 재전입 이후 담보물권을 취득한 사람보다 우선할 수 있다는 취지이므로, 이 사례처럼 근저당권이 재전입보다 먼저 설정된 경우에는 그보다 앞선 순위를 얻는 근거가 되지 않습니다.
참고: 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결, 대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
주민등록을 모두 옮긴 기간이 있다면, 재전입일을 기준으로 대항력 순위를 다시 살펴야 합니다.
