불러오는 중
임차인 윤서진 씨는 세종시 나성동의 다가구주택을 보증금 8,000만 원에 빌리면서 중개사 정 대표에게 등기부에 이미 근저당권이 있다는 설명을 들었습니다. 윤 씨는 입주와 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았고, 몇 달 뒤 집주인 박 씨가 추가 대출을 받아 후순위 근저당권을 설정했습니다. 후순위 근저당권자가 경매를 신청하자 윤 씨는 낙찰자에게 계속 살겠다고 할 수 있는지 걱정합니다.
선순위 근저당권이 있는 집에서 후순위 근저당권자가 경매를 신청해도 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 하지만 이 사례처럼 임차인이 대항요건을 갖추기 전에 선순위 근저당권이 설정되어 있었다면, 임차권은 그 근저당권보다 뒤에 놓입니다. 확정일자가 없으면 우선변제권도 갖추지 못합니다.
후순위 근저당권자가 경매를 신청하더라도 매각으로 근저당권은 모두 소멸합니다. 임차권이 후순위 근저당권에는 대항할 수 있더라도, 그보다 앞선 근저당권에 뒤지는 임차권은 매각으로 함께 소멸하므로 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 없습니다. 경매 신청자가 후순위라는 이유만으로 임차권이 살아남는 것은 아닙니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제3조 제3항, 제3조의5, 「민사집행법」 제91조 제2항 및 제3항, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결.
