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실무 사례 · 임대차·전세
가상 사례 · 실제 상담 1건의 쟁점을 엮어 만든 이야기입니다 · 2026-09-30 · 조회 0
대전의 한 다세대주택이 경매에 나오자, 최고가매수신고인 이도윤 씨는 잔금을 치르기 전 임차인 박 씨와 보증금 8,000만 원의 계약을 맺었습니다. 박 씨는 열쇠를 받아 이사하고 전입신고와 확정일자까지 마쳤지만, 다음 날 이 씨는 매각대금을 완납한 뒤 한빛캐피탈에 근저당권을 설정해 주었습니다. 중개사 김 대표는 새 등기부를 확인한 박 씨가 *“이제 제 보증금이 먼저 아닌가요?”*라고 묻자 계약 당시 이 씨에게 임대할 권한이 있었는지 살펴보게 됐습니다.
전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 아직 소유권을 얻기 전인 최고가매수신고인에게서 임차한 경우에도 우선변제권이 생길까요?
주택임대차보호법이 적용되려면 임대인이 반드시 주택 소유자여야 하는 것은 아닙니다. 다만 계약을 맺을 당시 그 주택을 적법하게 임대할 권한은 있어야 합니다. 최고가매수신고인이라는 지위만으로는 임대 권한이 있다고 단정하기 어렵고, 아직 매각대금을 내지 않은 사람에게서 주택을 넘겨받아 전입신고와 확정일자를 마쳤다는 사정만으로 우선변제권이 생기는 것도 아닙니다.
이 사례처럼 계약 당시 임대 권한이 있었다는 자료가 없다면, 박 씨가 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권을 취득했다고 보기 어렵습니다. 계약서의 확정일자뿐 아니라, 계약 당시 임대인이 실제로 임대할 권한이 있었는지가 핵심입니다.
참고: 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
